みんなで大家さん販売 都市綜研インベストバンク 都市綜研インベストファンド 詐欺 被害 リスク 評価 検証

前回のみんなで大家さん 都市綜研インベストバンク 都市綜研インベストファンド 評判 怪しい 2ch 噂 口コミに続く、不動産投資商品「みんなで大家さん」に関するブログ記事です。

みんなで大家さん 調査結果

私が「みんなで大家さん」を色々調べた結果、100%完全に詐欺と断定できる情報は見当たりませんでした

ファンドの償還に関しても、初期の「みんなで大家さんシリーズ」

償還済 みんなで大家さんシリーズ

  • みんなで大家さん1号
  • みんなで大家さん2号
  • みんなで大家さん3号

は既に償還済となっており、未配当や元本割れは無く、詐欺などの被害に遭ったという苦情は現時点では無い様です。

以降の「みんなで大家さんシリーズ」は運用中、もしくは発売中となっています。

運用中 みんなで大家さんシリーズ

  • みんなで大家さん4号
  • みんなで大家さん5号
  • みんなで大家さん6号
  • みんなで大家さん7号
  • みんなで大家さん8号
  • みんなで大家さん9号
  • みんなで大家さん10号

発売中 みんなで大家さんシリーズ

  • みんなで大家さん11号

これらの元本評価は全て100%となっています。

元本評価100%の謎

自転車 転倒 倒れる

一般的に投資適格の商品は決算や運用の報告書を公表しています。

しかし「都市綜研インベストバンク みんなの大家さん」の場合、1号から10号までの運用報告を公表していないので、「元本評価100%」の真偽は定かでは有りません。

土地部分に関して言えば、国税庁が2012年3月22日に公表した公示地価は4年連続で下落していますし、建物は減価償却していくので、リフォームや建て替えをしない限り価値は減っていきます。ですから全て元本評価100%なのは不自然です。

つまり、実態は「AIJ投資顧問」の様な自転車操業で、4号以降を償還するために11号を「みんなで大家さん販売」が売っている可能性も考えられます。

公式サイトの気になる点

なお、私は「みんなで大家さん」での不動産投資は、公式サイトで色々調べた結果、気になる点がいくつか見つかり、見合わせました。

以下、「都市綜研インベストバンク みんなで大家さん」のサイトからの引用です。

みんなで大家さんシリーズ リスクについて

  1. 本商品は、不動産投資商品であるため、預金保険の対象ではありません
  2. 金融機関の預金等とは異なり、元本の保証はされていません
  3. 本商品は、賃料収入及び賃貸事業に伴う支払等の変動により、分配金は変動することがあります
  4. 投資した出資持分の価値を含むリスクは、本商品に出資されたお客様に帰属します。

引用ここまで。

私が気になったのは、「1.預金保険の対象外」「2.元本の保証無し」「3.分配金は変動することがある」の3点です。

「みんなで大家さん」のサイトには「金融機関の預金等とは異なり、元本の保証はされていません。」と書いてあります。

元本の保証が無いのはペイオフ対象外の外貨預金も同じですが、FX 外国為替証拠金取引の場合は、信託保全という資産保護のシステムが有ります。FX 銀行 ペイオフ 1000万円 対策 複数銀行 外貨預金

「みんなで大家さん」は預金保険の対象ではないので、運用会社(都市綜研インベストバンク)が倒産したり、代表者が夜逃げした場合、元本は返ってきません。

みんなで大家さんの公式サイトには「分配金は変動することがある」という記載が有るので、不動産市況次第で年利が6%以下になる可能性も考えられます。

ファンドの財務諸表が非公開

「みんなで大家さん」は、「匿名組合」という形式を採用しているので、ファンドの財務諸表(損益計算書・貸借対照表・キャッシュフローなど)が公開されておらず、情報開示が不十分です。

従って投資家はファンドの財務状態を評価できず、何も知らないで投資することになるので信頼性に問題が有ります。

以前、破綻した「安愚楽牧場(あぐら牧場)」や、運用資金2000億円の大半が消失していた「AIJ投資顧問」、 MRIインターナショナル MARS投資もそうですが、投資の中身(財務諸表)が公開されていない信用度が低い対象への投資は高いリスクが伴います。

私は、投資対象としてファンドを検討する場合、財務諸表(損益計算書と貸借対照表)が公認会計士によって監査されたファンドにしか投資しません。

銀行ローンよりも高い、高額配当

「みんなで大家さん」は、年率5%~7.5%という銀行のローンよりも高い配当を支払っています。

高額配当の理由として、「みんなで大家さん」のサイトには「安定した賃貸収入を確保するため、投資対象を優良物件に厳選していることで高い利回りを確保」と記載されています。

しかし、まともな不動産の投資なら「都市綜研インベストバンク(都市綜研インベストファンド)、みんなで大家さん販売」が銀行からもっと安い金利で資金を借入れて、不動産物件を買った方がずっと利益が上がるはずです。

投資対象が本当に優良物件なら、銀行も貸し出しに応じる筈です。

投資物件の価値

「みんなで大家さん」のサイトには「投資対象を優良物件に厳選している」と記載されています。
物件について、サイトを見てみると。

みんなで大家さん7号の組み入れ物件

  • 物件名:都市綜研 千葉駅前ビル
  • 所在地:千葉県千葉市中央区富士見2-21-8
  • 床面積:8,666.73m2
  • 種別:事務所、店舗、駐車場
  • 構造:鉄骨鉄筋コンクリート造 睦屋根 地下2階付12階建
  • 建築時期:昭和49年9月20日新築
  • 想定賃貸利益:86,400千円(税別)

となっています。
この辺一体の場所は筆者は非常に良く知っています。

都市綜研 千葉駅前ビル 地図

↓赤いAマークの場所が、都市綜研 千葉駅前ビル(千葉県千葉市中央区富士見2-21-8)です。

大きな地図で見る

物件名「都市綜研 千葉駅前ビル」となっていますが、この物件はJR千葉駅前や京成千葉駅前には存在しません。実際は京成千葉中央駅の外れにある古びた雑居ビルが投資対象となっており、JR千葉駅や京成千葉駅からは数百メートル離れた所に有ります。

従って「都市綜研 千葉駅前ビル」という名称は明らかに変です。
京成千葉中央駅の駅前にビルがある訳でも無いので、仮に「都市綜研 千葉中央駅前ビル」という名称だったとしても無理が有ります。

また、この物件の有る場所は人の往来が全く無いわけでは有りませんが、人の行き来はあまり多く有りません。
ジェイコム男 BNF氏 chomp chomp AKIHABARA チョムチョム秋葉原の様な都内の優良物件に比べると、かなり見劣りしてしまいます。

満期時には築年数が40年に

経営悪化 業績悪化

さらに、この「都市綜研 千葉駅前ビル」は昭和49年(1974年)9月新築、つまり築37年以上と非常に古く、1981年(昭和56年)の建築基準法施行令改正(新耐震)以前に建てられた雑居ビルです。満期となる平成26年(2014年)5月には、ビルの築年数が40年になってしまいます。

ビルの法廷耐用年数は構造や用途により異なりますが、大体40年~50年です。財務省が定めた鉄筋コンクリート建物の耐用年数も最長で50年となっています。

現在、行政では1981年以前の古い耐震基準で建てられた建物の改修を促していて、2013年11月には「耐震改修促進法」の改正が行われます。商業施設など公共性が高いものは現在の厳しい基準で耐震性を測定し、公表するよう義務づけられ、基準に満たない物件は巨額の改修費用が必要です。

従って、この築年数の古い物件を期間満了後に不動産市場で売却するのは非常に難しいと思います。

破産

私は不動産のプロでは有りませんが素人目には、あまり優良物件に見えません(^_^;)

「都市綜研インベストバンク みんなで大家さん」のサイトには「投資した出資持分の価値を含むリスクは、本商品に出資されたお客様に帰属します。」とはっきり書かれています。

仮に不動産市場で売却出来なければ、損失は「みんなで大家さん7号」に出資した(お金を払った)顧客が全て被る事になります。

ラブホテルファンドと類似

ホテル

似たような話で、以前、グローバル・ファイナンシャル・サポート(以下GFS)という会社が年間8.4%の利回りをうたい、ラブホテルファンド「HOPEシリーズ」を販売していた事が有ります。

GFSは「レジャーホテル(ラブホテル)への出資をすれば、ほぼ確実に最高年利8.4%(匿名組合契約によっては12%)もの高率の配当が得られると喧伝していました。

GFSは個人から1口50万円で「HOPEアルファ1~10号ファンド」の匿名組合出資を募ったものの、レジャーホテルの鑑定評価額の下落などの理由により、2010年9月に資金不足に陥り償還停止となりました。

GFSの発表によると、元本50万円に対して償還額は約8万円程度となってしまった様です。

REITの方が無難

個人的には「みんなで大家さん」よりも、J-REITやREITに投資する投信の方が良いと思います。REITなら比較的小額から投資出来て何時でも株と同じ様に簡単に売買できます。

REITの場合、大勢の人から巨額のお金を集めて多くの不動産を買いますので、どれか一棟が火事や天災で損傷したとしても損害は限定されます。

株 証券会社 キャンペーンを利用してネット証券会社の口座を開設すれば、REIT購入時に手数料も掛かりません。

みんなで大家さんの場合、対象物件が火事になったり東日本大震災の様な大地震で倒壊したら、自分の収益不動産の全てを失うことになりかねません。

みんなで大家さん 投資の是非

注意

「みんなで大家さん」で運用するかどうかの最終的判断は個人ですが、あくまで自己責任です。

投資顧問 株式 株 FXという記事にも書きましたが、投資をするなら後悔しないためにも自分自身で投資物件やリスクを十分に評価・検討することが重要になります。

なお、私は「みんなで大家さんでの投資は、お奨めしない」とか「都市綜研インベストバンク(都市綜研インベストファンド)は詐欺会社」などと言っている訳では有りません。単に「自分は投資しない」と言っているだけです。

株トレーダーの筆者は、上場不動産会社ですら潰れる倒産 破綻 上場廃止 ニュースを頻繁に目にしているので、非上場の都市綜研インベストバンクに対し、必要以上に用心深くなっているのかも知れません。

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